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温州房价“一支独降”暴露出了什么问题

添加时间:2017年9月6日   来源: 昆山房产律师     http://www.ksfdclvshi.com/

  言 志

  近日,温州(楼盘)房价“一支独降”、遭到“腰斩”的“温州现象”等描述频频见诸报端,温州房地产市场的风声鹤唳让业内触目惊心,加上万科董事长王石借用日本房地产泡沫的先例来发出警告,有些人就认为温州的领跌是中国房地产市场崩溃的信号。

  其实,温州并不具备标杆的作用,温州房价的持续下跌并不意味着全国的房价会跟着一起跌。原因很简单,任何商品的价格变化在市场经济的环境中都必然遵循供求规律,房地产市场也不例外,“优质城市”就处在供不应求的长期趋势中。

  诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·蒙代尔认为,房地产市场的价格变化在供求规律的影响下,供大于求,则房价下跌,供不应求,则房价自然上涨。“北上广”这样的一线城市,有着全国无与伦比的优势资源:教育、医疗、就业机会等等,对人口的集聚效应非常显著,人口的净流入推高了对商品房的需求,然而供给有限,那么房价自然不会出现大规模下跌状况。此外,从当前经济转型的需要来看,政府只会逐步收紧土地供应,伴随而来的必然是土地价格的上涨,在需求并没有发生明显变化的情况下,这将直接影响到建立在土地价格之上的住房价格。

  城市向心力是造成房地产市场分化的根本因素,而城市向心力的塑造又与城市本身的经济发展、资源集聚有着天然的联系,房价涨跌与否,其实印证了城市经济的景气预期。所以,虽然温州曾经是我国“炒房团”发端、房地产价格飙升的领头羊,但是其房地产价格仍然需要需求来决定,目前温州尚未从小贷危机的泥淖中挣脱出来,很多中小企业主“跑路”不断,其实体经济很不景气,经济的不景气既表明其不具备投资价值,也表明对人口集聚的吸引程度较低,而这一点对“北上广”等一、二线城市来说,并不具有参考意义。

  目前可以达成共识的是,中国房地产区域分化非常严重,一、二线城市涨幅过快,而三、四线城市却相对萎缩,出现了很多“空城”、“鬼城”的现象。原因就在于供过于求,大量造城,但是城市资源却没有同步发展,就业、医疗、教育等资源相对匮乏,不能满足人口集聚效应的需求,导致出现城市“空心化”的现象。在2011年前,房地产信贷额度非常大,使得大部分城市房价高企,而限贷之后,随着经济放缓,房价已经难以在高位维持。

  据国家统计局9月18日公布的数据显示,我国一线城市和二、三线城市房价变动差异较大。8月份,尽管70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个,但涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市:“北上广”等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间,天津(楼盘)等31个二线城市同比上涨大都在7%至10%之间,唐山(楼盘)等35个三线城市同比平均上涨6%左右。在国家统计局的统计口径之外,据记者了解,很多四线城市的房价已经开始下滑了,而且,在房地产宏观调控及季节性流动性收紧的约束下,目前一些二线城市,比如西安(楼盘)、武汉(楼盘)的房价涨幅也开始趋缓,信贷紧张已经造成了房地产企业的资金链吃紧,房价难以维持高位的情况已经向二线城市纵深。

  另外,房价是一个中央政府和地方政府相互博弈的过程。如果地方房价居高不下,或者因为放宽调控而有较大幅度反弹的预期,那么中央政府就会进行一定的干预,比如最近住房和城乡建设部约谈7个房价上涨最快的城市就是一个例子。毕竟,房价上涨造成的舆论压力是非常大的。




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